Ging es beim Treffen des Baurechtskolloquiums im April 2019 um typische technische Probleme bei WEG-Anlage, so beschäftigte sich Herr Rechtsanwalt Prof. Karczewski beim Treffen am 11. Juni 2019 mit den typisch juristischen Problemen, die bei WEG-Anlagen anzutreffen sind.

Das typische Kriterium der Bauträgerverträge ist, dass zwischen Vertragsschluss und Beendigung des Vertrages durch Abnahme und Übernahme der Eigentumswohnung eine lange Zeitspanne liegt. Was ist, wenn sich in dieser Zeitspanne die allgemeinen Regeln der Technik ändern? Welchen Regeln der Technik muss die Bauleistung bei der Abnahme genügen, denen bei Vertragsschluss oder denen bei Abnahme? Prof. Karczewski stellte umfangreich den aktuellen Rechtsstand dar und zeigte auf, wie es möglich ist, das Problem durch vertragliche Regelungen in den Griff zu bekommen.

Aber nicht nur mit der Abnahme und den anerkannten Regeln der Technik beschäftigte sich Prof. Karczewski. Die Wirksamkeit von Teilabnahmeklauseln, die berechtigte Verweigerung der Abnahme durch den Erwerber, großzügige Änderungsvorbehalte des Bauträgers bezüglich der Bauleistung und die Beurkundungspflicht bei Sonderwünschen des Erwerbers waren weitere Themen des Vortrags. Auch hier das Fazit: Eine umfassende genaue Vorbereitung des Bauvorhabens und anwaltliche Beratung des Bauträgervertrages sind Voraussetzung für einen möglichst reibungslosen Ablauf des Bauvorhabens.

Rechtsanwalt Professor Thomas Karczewski
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Honorarprofessor für Privates Baurecht und Wirtschaftsrecht
Rembert Rechtsanwälte PartGmbH
Kajen 12, 20459 Hamburg
Telefon 040 - 413 229 0 // hamburg@rembert-rechtsanwälte.de

 

Die Treffen des Hamburger Baurechtskolloquiums sind nicht nur lehrreich. Das Treffen am 16. April 2019 war darüber hinaus auch erheiternd. Zugegeben: Anwesende Architekten konnten vielleicht nicht so richtig mitlachen, ging es doch um typische Planungsfehler der Architekten bei WEG-Anlagen.

Dipl.-Ing. Hankammer trug zu typischen Planungsfehlern und Mängel bei Wohnungseigentumsanlagen vor. Anhand eigener Erfahrungen bei vielen Abnahmen hatte er eine Vielzahl von Beispielen zusammengestellt. Ist eine WEG-Anlage wirklich bezugsfertig, wenn der Zugang über eine unbefestigte Zuwegung durch Matsch und Schlamm erfolgt? Ist die Planung und die Bauausführung von Stellplätzen in der Tiefgarage ordnungsgemäß, wenn der heute übliche SUV zwar auf den Stellplatz passt, der Fahrer aber nicht mehr aussteigen kann? Ist die Planung wirklich gebrauchsfähig, wenn die Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage über einen Stellplatz verläuft, so dass die Zufahrt gesperrt ist, wenn der Stellplatzinhaber sein Fahrzeug abgestellt hat? Und wie ist eine weiße Wanne zu planen und herzustellen, damit sie alle Anforderungen erfüllt?

Das bei aller Heiterkeit, die die Beispiele bei den Teilnehmern auslöste, leider nicht sehr positive Fazit des Vortrages war, dass viele der Mängel hätten vermieden werden können, wenn schon im Bauträgervertrag vieles genauer vereinbart worden wäre. Zum Zeitpunkt der Abnahme kann der Bauherr nur noch reagieren, manchmal reicht es sogar nur für eine Minderung. Würde auf eine sorgfältige Planung schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Wert gelegt, würden viele Punkte des Bauträgervertrages genauer besprochen und festgelegt, dann könnten viele Mängel vermieden werden.

Dipl.Ing. Gunter Hankammer
ö.b.u.v. Sachverständiger u. a. für Schäden an Gebäuden sowie
Schimmelpilze und andere Innenraumschadstoffe
Lehrbeauftragter an der Hochschule für angewandte Wissenschaften Hamburg
Ahrensburger Weg 2, 22359 Hamburg
Email: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! - Website: www.hankammer.de

rsoHHlogoAuch das Hamburger Baurechtskolloquium macht Werbung. Die Einladung zu den Treffen werden auf der Website des Vereins "Rechtsstandort Hamburg e. V." veröffentlicht. Außerdem wird im Newsletter des Vereins auf die Treffen hingewiesen.

Wer ist denn das denn, werden Sie jetzt fragen. Ganz einfach: Der Rechtsstandort Hamburg e.V. ist ein Netzwerk für alle, die in Hamburg im juristischen Sektor tätig sind. Der Rechtsstandort Hamburg e.V. versteht sich als Lobby für das Recht. Mitglieder des Vereins sind unter anderem die Hanseatische Rechtsanwaltskammer Hamburg, der Hamburgische Anwaltverein e.V., die Hamburgische Notarkammer, der Hamburgische Richterverein e.V., die Handelskammer Hamburg und die Freie und Hansestadt Hamburg (vertreten durch die Justizbehörde). Aber auch Einzelpersonen können Mitglieder werden. Weitere Informationen finden Sie unter: http://www.rechtsstandort-hamburg.de/.

fotoloose

Die "Jahrhundertentscheidung" des VII. Senats des Bundesgerichtshofs vom Februar 2018 war schon zum zweiten Mal Thema beim Hamburger Baurechtskolloquium. Wurde im April 2018 die rechtliche Seite der Entscheidung ausführlich erörtert, so ging es beim Treffen am 12. Februar 2019 ins Eingemachte. Herr Loose, hoch qualifizierter Wertgutachter in Hamburg, erläuterte, was Wertermittlung eigentlich bedeutet und wie sie erfolgt.

Es ist eigentlich eine Binsenwahrheit, dass die Herstellungskosten eines Hauses zum Zeitpunkt der Abnahme nicht dem Wert des Hauses zu diesem Zeitpunkt entsprechen. Und so sind die Schadensermittlung nach Kosten und die Schadensermittlung nach der Verkehrswertdifferenz ebenfalls zwei völlig verschiedene Ansätze, wie Herr Loose anhand von Beispielen eindrucksvoll aufzeigte. Er machte, zum großen Erstaunen vieler Zuhörer, weiter deutlich, dass es bei der Wertermittlung einen deutlichen Unterschied machen kann, ob die Wertermittlung davon ausgeht, dass ein Mangel beseitigt wird oder ob der Bauherr mit dem Mangel leben will. Schadensberechnung auf der Basis von Wertermittlungen sind damit ohne sachverständige Begleitung nicht möglich. 

Es wurde während des zweistündigen Vortrags deutlich, dass Wertermittlung ein sehr komplexer Vorgang ist. Ob dieser Weg zur Schadensberechnung wirklich so einfach begangen werden kann, so wie sich das der VII. Senat wohl vorstellt, darf bezweifelt werden. Von daher dürfte die Zahl der gerichtlichen Verfahren, bei denen eine Wertermittlung zur Schadensberechnung herangezogen wird, eher gering bleiben. Die weiteren Möglichkeiten zur Schadensberechnung, die der VII. Senat in der Jahrhundertentscheidung aufgezeigt hat, sind sicher einfacher zu handhaben.

 Uwe Loose ist Zertifizierter Sachverständiger
für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien

Tonndorfer Weg 9, 22419 Hamburg,
Email: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!   Website: www.uwe-loose.de
Sie finden eine ausführliche schriftliche Fassung des Vortrags in der Zeitschrift
"immobilien & bewerten", Ausgabe 1/2019. Die Zeitschrift erscheint im Sprengnetter-Verlag.